A forrongó globális ingatlanpiac a lehűlés jeleit mutatja, mivel a kormányok világszerte emelik a kamatlábakat, és egyre nehezebb jelzáloghitelhez jutni. Sokak meglepetésére a világjárvány drasztikusan felgyorsította az ingatlanpiacot, és végül ez azt eredményezte – ha szabad így fogalmazni -, hogy túlpörgött. Egyes országokban, különösen az Egyesült Államokban és Kanadában bevett gyakorlattá vált, hogy lemondtak az ingatlanok tüzetes átvizsgálásról, és jóval a kért ár fölött tettek készpénzes ajánlatokat.
Ezeknek a potenciális vevőknek még így is nehéz volt végül úgy megvásárolniuk a lakásokat, hogy ne feszegessék erőforrásaikat a végsőkig. Most pedig, hogy a kamatlábak jelentősen emelkedtek és ezért a havi jelzáloghitelek kifizetése kifejezetten nagy nehézségekbe ütközik, sokkal kevesebb potenciális vevő tesz ajánlatot.
Kanadában a lakásárak három egymást követő hónapban csökkentek. Új-Zélandon, ahol 2021 végére az árak országszerte a pandémiát megelőző szint 145%-ára emelkedtek, szintén három egymást követő hónapban mentek lejjebb az árak. Svédországban júniusban 4%-os visszaesés volt tapasztalható, ami a legmeredekebb lejtmenetet jelenti a nagy recesszió óta. Ausztráliában pedig a lakások 40%-a ér kevesebbet, mint három hónappal ezelőtt.
…csőd?
Az árak nem feltétlenül csökkennek mindenhol, de a vásárlói hajlandóság jelentősen visszaesett. A Fed ugyanis tovább emelte a kamatlábakat (és jelezte, hogy ezt a következő hónapokban is folytatni fogja), ami jelentősen megemelte a havi törlesztőrészleteket. E meredek kamatemelések miatt egy tipikus havi jelzáloghitel-törlesztés most háromnegyedével magasabb, mint 2019-ben volt, ezért most sokkal kevesebb hitelkérelem érkezik, mint az év elején. Ráadásul az első alkalommal vásárlók egyre inkább kiszorultak az amerikai piacról, számuk a nagy recesszió óta nem látott mélypontra esett vissza.
Ha az adatok azt mutatják, hogy az árak csökkennek, akkor felvetődik a kérdés, hogy vajon meddig fognak esni? Ez attól függ, hogy honnan nézzük, és hogy a hiteleket hogyan strukturálják. Egyes iparági szakértők 5-10%-os visszaesést jósolnak az Egyesült Államokban és Nagy-Britanniában. Ez részben azzal magyarázható, hogy ezekben a régiókban a fix kamatozású hitelek dominálnak, ezért a lakástulajdonosok valószínűleg nem kényszerülnek eladásra az emelkedő jelzálogköltségek miatt, ellentétben azzal, ha a jelzáloghiteleik változó kamatozásúak lennének, és az emelkedő kamatlábakhoz lennének kötve. Ausztráliában és Svédországban a szakértők szerint az árak akár 15%-kal is csökkenhetnek. Kanadában és Új-Zélandon pedig – ahol a többi felsorolt országhoz képest a háztartások a magasabb adósságszintjük miatt sokkal sérülékenyebbek – az árak akár 20%-kal is zuhanhatnak.
A szakértők azt remélik, hogy ezek a lakáspiacok el tudják kerülni a halálos spirált. Szerintük ez két okból nem fog bekövetkezni. Az első az, hogy a fent említett gazdagabb országok többségében jelentős a lakáshiány. Az elemzők szerint például Amerikának 3,8-5,8 millió új lakásra van szüksége ahhoz, hogy egyensúlyba kerüljön. Angliának évente körülbelül 345 000 új otthonra lenne szükség, de kevesebb, mint 200 000 lakást építenek. Kanada szintén negatív ütemben halad. A második ok, amiért a halálspirál elkerülhetőnek tűnik az, hogy ezekben az országokban alacsony a munkanélküliség, és a munkaerőpiacok rendkívül versenyképesek. Ha az embereknek van munkájuk, akkor sokkal kisebb valószínűséggel maradnak el a jelzáloghitelük törlesztésével. A lakáshiány megoldása nem történhet meg villámgyorsan, viszont a munkaerőpiacokon akár egyik napról a másikra bekövetkezhet negatív fordulat. Ezért, ha a foglalkoztatásban elmozdulások történnek, az gyors és brutális lakáspiaci visszaeséshez vezethet számos gazdag országban is.