Az amerikai lakáspiac jelentős lassuláson megy keresztül, mivel a jelzáloghitelek kamatai idén először 7 százalék fölé szöktek. Ez a legmagasabb kamatláb tavaly november óta, és megközelíti a 2022 végén megfigyelt közel 8 százalékos csúcsot – egy olyan kamatlábat, amelyre 2000 óta nem volt példa. Ez a kamatemelkedés jelképes vörös zászlót jelent, amely potenciálisan több millió leendő lakásvásárlót és -eladót szorít ki a piacról.
A megemelkedett kamatlábak hatása kettős: nemcsak a leendő vásárlók számára teszi drágábbá a lakástulajdonlást, hanem elriasztja a potenciális eladókat is, akik nem szívesen mondanak le a jelenlegi alacsonyabb kamatlábakról. Ez az eladási vonakodás súlyosbítja a rendelkezésre álló lakások hiányát, és akaratlanul is felfelé hajtja az árakat, miközben a kereslet csökken. Az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (NAR) a meglévő lakások értékesítésének 4,3 százalékos visszaeséséről számolt be márciusban, az évi 3,7 százalékos csökkenés mellett, ez pedig egy olyan szélesebb körű gazdasági csalódottságot tükröz, amit az inflációs ráta is alátámaszt, és amely továbbra is tartósan a Federal Reserve 2 százalékos célkitűzése felett van.
Történelmi kontextusban a mai jelzáloghitel-kamatlábak szöges ellentétben állnak a 2021 áprilisában látott nagyjából 3 százalékos kamatlábakkal. Az emelkedés még abban az évben kezdődött, és 2022-ben eszkalálódott, amikor a Federal Reserve kamatemelések sorozatát kezdeményezte a növekvő infláció mérséklése érdekében. Ezen erőfeszítések ellenére, mivel az infláció még mindig a célérték felett van, a Fed jelezte, hogy a magas hitelfelvételi költségek fennmaradhatnak, ami megerősíti a továbbra is magas kamatlábakra vonatkozó várakozásokat. Ez a várakozás aztán persze befolyásolta a kötvénypiacot, különösen a 10 éves kincstárjegy hozamát, amely szorosan korrelál a jelzáloghitel-kamatlábakkal. E kötvények hozama az év eleje óta jelentősen emelkedett, és jelenleg is 4,6 százalék körül áll.
A lakáspiac kihívásaira reagálva a NAR nemrégiben megállapodott egy olyan peres ügy rendezéséről, amely megszünteti az ingatlanügynököknek fizetett szokásos értékesítési jutalékot, és amely jellemzően 5-6 százalék között mozog. Ezt a költséget hagyományosan a vevőkre hárították, ami hozzájárult a magasabb lakásárakhoz. Ennek a díjnak a megszüntetése potenciálisan csökkentheti a lakásvásárlók költségeit, ami az emelkedő jelzáloghitel-kamatlábak közepette jó hír.
Előre tekintve a lakáspiac pályája továbbra is bizonytalan. A Freddie Mac vezető közgazdásza, Sam Khater szerint a potenciális lakásvásárlók dilemma előtt állnak: vagy most vásárolnak, mielőtt a kamatok tovább emelkednek, vagy várnak az idei év későbbi csökkenésének reményében. Ezt a döntést még nehezebbé teszi egy olyan piac, amely a magasabb kamatok miatt már most is nehezebben elérhető. Az emelkedő jelzáloghitel-kamatlábak, a nehezen mozduló infláció és az ingatlanágazatban bekövetkező szabályozási változások közötti kölcsönhatás egy, az amerikai lakáspiacon belüli alkalmazkodási időszakot és potenciális lehetőséget jelez. Hogy ez hogyan fog megoldódni, az pedig nagyban függ a jövőbeli gazdasági feltételektől és a Federal Reserve politikájától. Ahogy a helyzet változik, a vevőknek és az eladóknak egyaránt gondosan el kell igazodniuk ezekben a változásokban, hogy megalapozott döntéseket hozhassanak a változó piacon.