A világjárvány óta a lakásárak három év alatt közel 40%-kal emelkedtek, miközben a meghirdetett ingatlanok mintegy 20%-kal csökkentek. A kamatlábak 20 éves csúcsot értek el, ami paradox módon nem csökkentette az árakat, ahogyan azt várnánk. Ez a helyzet megosztottságot eredményezett: a meglévő lakástulajdonosok a fix havi törlesztőrészletek és a növekvő lakásárak előnyeit élvezik, míg az új vásárlóknak ijesztő költségekkel kell szembenézniük.
E megosztottság központi eleme a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel. Ez a szerkezetében egyedülálló kölcsöntípus lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy akár három évtizedre rögzítsék havi törlesztőrészleteiket, megvédve őket az inflációtól és az emelkedő kamatlábaktól. Ugyanakkor lehetővé teszi a refinanszírozást is, amikor a kamatok csökkennek, ami egyoldalú előnyt jelent. Ez ellentétben áll más országok, például Nagy-Britannia vagy Kanada jelzáloghitel-rendszerével, ahol a kamatlábakat általában rövidebb időre rögzítik, így a kamatemelkedés terhei egyenletesebben oszlanak meg a lakástulajdonosok és a vásárlók között. Az Egyesült Államokban szembetűnőek az egyenlőtlenségek, hiszen az új vásárlóknak 7,5%-os vagy annál magasabb kamatlábakkal kell szembenézniük, míg a meglévő jelzáloghitel-tulajdonosok mintegy kétharmada 4%-nál is kevesebbel számolhat. Ez a különbség egy 400 000 dolláros lakás havi lakhatási költségeiben akár 1000 dolláros eltérést is jelenthet, ami a „rendelkezők és a nem rendelkezők” piacához vezet.
Az amerikai jelzáloghitel-rendszer elriasztja a meglévő tulajdonosokat az eladástól, mivel ez azt jelentené, hogy az alacsony kamatlábak helyett a jóval drágábbat választják. Ez a szituáció hozzájárul a stagnáló lakáspiachoz, ahol korlátozott kínálat mellett a megfizethetőség is csökken. Ennek következtében a meglévő lakások eladásai az elmúlt évben több mint 15%-kal zuhantak, és több mint egy évtizede nem látott mélypontra kerültek. Ez a helyzet különösen az ezredforduló körül születetteket érinti, akik egyre később vásárolják meg első lakásukat.
Az eredettörténet
A 30 éves futamidejű jelzáloghitel eredete a nagy gazdasági világválság idejére nyúlik vissza. Eredetileg a széles körű árverezésekre adott válaszként vezették be, majd a különböző gazdasági válságokon keresztül a lakásfinanszírozás domináns formájává vált az Egyesült Államokban. Bár ez a vásárlók számára előnyös, a kritikusok szerint ez a rendszer súlyosbította a megfizethetőségi válságot, és hozzájárult a lakástulajdonlási arány stagnálásához.
Az amerikai jelzáloghitel-rendszert a faji és gazdasági egyenlőtlenségek szélesedésével is összefüggésbe hozták. A tehetősebb, pénzügyekben járatosabb hitelfelvevők nagyobb valószínűséggel refinanszírozzák a hitelt, és így az alacsonyabb kamatlábak előnyeit élvezik, míg a kevésbé kifinomult ügyfelek, köztük a fekete és spanyolajkú lakástulajdonosok aránytalanul nagy száma kimarad ezekből a lehetőségekből.
A kamatlábak emelkedésével nő a szakadék az új és a meglévő lakástulajdonosok között. Az új vásárlóknak magasabb kamatlábakkal és elhalasztott lakástulajdonosi álmokkal kell szembenézniük, míg a meglévő ingatlan tulajdonosok továbbra is védettek maradnak. Egyes közgazdászok reformokat javasolnak, például az állítható kamatozású jelzáloghitelek támogatását, hogy kiegyensúlyozzák ezt a rendszert. Azonban valószínűtlen, hogy a 30 éves futamidejű jelzáloghitel jelentős változáson esne keresztül, tekintettel arra, hogy a rendszer mélyen beágyazódott az amerikai lakáspiacon, és a jelenlegi struktúra előnyeit élvező felek részéről erős ellenállásba ütközne bármilyen reform. Addig is a piac várhatóan lassan alkalmazkodik, és a kamatlábak esetleges csökkenése fokozottabb aktivitást idéz elő. Sok leendő lakástulajdonos számára azonban továbbra is nagy kihívást jelent a lakáspiacra való belépés.