Budapest     Debrecen     Szeged     Miskolc     Pécs     Győr     Nyíregyháza     Kecskemét     Székesfehérvár     Szombathely     Szolnok     Érd     Tatabánya     Sopron     Kaposvár     Veszprém     Békéscsaba     Zalaegerszeg     Eger     Nagykanizsa     Salgótarján     Esztergom     Dunaújváros     Hódmezővásárhely     Szekszárd     

Az akarat nem elég, tudás is kell!

Ingatlanberuházások tervezése, kiszámíthatósága

Abban mindenki egyetért, hogy 2020 jelentős mértékben változtatta meg az emberek gondolkodását. Azzal kapcsolatban már vannak „szakmai viták”, hogy ez a változás maradandó-e vagy átmeneti, és ha átmeneti, akkor milyen időtartammal kell kalkulálni e téren. Az igazán jó üzletemberek azonban nem is az időtényezőre koncentrálnak, hiszen pontosan tudják, hogy most kell saját és vállalkozásuk sorsával kapcsolatban döntéseket hozniuk. A döntéshozatal, a motivációs rangsorok drasztikusan átrendeződtek, nyilván érthető módon. Az egyik leginkább szembetűnő változás pedig a „tervezhetőség” iránti igény. Vagy hívjuk vágynak inkább? Az ingatlanberuházások területén semmiképp nem a vágy a megfelelő szó. Konkrét elvárások vannak azzal kapcsolatban, hogy az ígérvények teljesüljenek, és a befektetések jól tervezhetők legyenek. Pandémia ide, vírus okozta válság oda.

„Budget maniac”

Ha valaki dolgozott már valamirevaló cégnél, akkor pontosan tudja, hogy a „budget” szent dolog. Már fiatal menedzser korban megtanuljuk, hogy nem feltétlenül az a fontos, hogy nagy eredményeket hozzunk – ítélkezhetünk kedvünk szerint – hanem az, hogy az általunk ígért számokat produkáljuk. Ekkor ugyanis kiszámíthatók vagyunk, lehet tervezni velünk, és megbízhatók vagyunk. Vannak olyan gazdasági szektorok persze, ahol ennek a jelentősége csökken, máshol pedig jelentősen megnő. Az ingatlanszektor mindig is ez utóbbiak közé tartozott, hiszen azon túlmenően, hogy komoly pénzek vannak terítéken, a megtérülési idő is hosszabb az átlagosnál. Ráadásul van egy komoly mentális faktor is ezzel kapcsolatban. Amíg egy IT fejlesztéssel kapcsolatban könnyen elfogadjuk, hogy a dolgok változnak, hiszen egy dinamikus, technológiaközpontú iparágról van szó, az ingatlanok esetében a stabilitás mindent visz. Ki szeretne egy „mozgó házban” lakni? Túl butának tűnik a példa? Lehet, sőt, biztosan az! Csakhogy az emberi döntéshozatal is így működik. A legnagyobb projektekbe is a magánéletünkből hozunk elemeket, amikor konkrét döntésekről van szó. Igaz, csak a nagyon fontos döntéseknél van így. De hát egy ingatlanberuházásnál ez sem megnyugtató, hiszen akkor visszaugrunk arra a kérdésre, hogy ebben a szegmensben nagy összegeket kell megmozgatniuk a befektetőknek. Nem csoda hát, ha egyfajta „mánia” jellemzi a beruházókat azzal kapcsolatban, hogy „ne érje őket meglepetés”. Ez mint alap elvárás szerepel a terítéken. De akkor egyszerű a helyzet a „befogadó oldalon”, hiszen pontosan tudja mindenki, hogy milyen elvárásnak is kell megfelelni. Ez így igaz. És bár így van, az elmúlt évtizedekben a „budget tartása” mégis mintha egyre nehezebb feladat lenne a piaci résztvevők számára. Az ingatlanberuházók oldalán pedig szinte rendszeressé vált a „még szükség van pénzre” mondatok higgadt menedzselése. A megbízhatóság romlásához persze hozzájárult az ingatlanpiac komoly fejlődése is bizonyos lokációkban, hiszen amikor szinte munkást nem lehet találni a projektek kivitelezéséhez, mert annyi a megbízás a piacon, akkor melyik beruházó merné a hangját felemelni csak azért, mert éppen 10-20%-kal el lett kalkulálva a pénzügyi terv? Na és? De készen lesz a projekt.

Megbízhatóság

Sokan úgy gondolják, hogy maga a szakma megbízhatatlan, és tudomásul kell venni, hogy így vannak kódolva a szakemberek ezen a piacon. Abban van is igazság, hogy csak mert valaki a legjobbat akarja kihozni egy tervből, és mindent elkövet, hogy tökéletes pénzügyi számításokat végezzen, korántsem jelenti azt, hogy azt meg is tudja tenni. Az akarat mellé komoly szakmai tudás kell párosuljon a megfelelő végeredményhez. A költségek 80%-a a tervezőasztalon dől el, minél korábbi fázisban hozzuk meg a megfelelő döntést, annál nagyobb pozitív hatással vagyunk a projektre. Ez rendkívül nehéz, hiszen még az út elején tartunk, de már látnunk kell a teljes képet. Ehhez komoly tervezési tapasztalat, a hatékony modellek alkalmazása, valamint a technológiák és gyártók mély ismerete szükséges – magyarázta Pohl Ákos, a Hearture alapítója, tartószerkezeti szakértő. De a megfelelő tudás birtokában elvileg nem lehet tévedni. Tehát ha egy ingatlanbefektető megbíz egy megfelelő színvonalú tervezőirodát, akkor joggal várja el, hogy jó munkát kapjon, reális tervek keletkezennek, és a beruházási összeg ne változzon jelentős mértékben. „Egy budget tervezés esetében mindig számolni kell azzal, hogy új elemek léphetnek be a kivitelezésbe, új körülmények keletkeznek, tehát van egy elfogadható hibaarány, ez nagyjából 6-8%. Viszont egy tervezőirodának, még ha szakmailag valóban jók is, nem feltétlenül kell rendelkeznie olyan specialistával, aki a budget kiszámíthatóságát növelni tudja. A mi esetünkben is arra dedikált két szakember végzi a „budget guidance” stratégiai tanácsadásunkat. Több szakemberünk van, akik jó terveket tudnak összeállítani, jól tudnak kalkulálni, de annak valódi megbízhatóságának vizsgálata már egy másik szint. Ennek is köszönhető, hogy a mi szakmánkban egyre több az olyan megrendelés, amikor a konkrét tervezést és annak felülvizsgálatát teljesen elválasztják egymástól a beruházók, és tulajdonképpen egy magasabb szintű szakmai kontrollt alakítanak ki ezzel” – értékelte az ügyvezető. Persze fontos ebben az esetben, hogy a konkrét tervezést végző és az azt felügyelő szakemberek ne legyenek függőségi kapcsolatban egymással, viszont mindketten a beruházásért felelős elsőszámú vezető felé riportáljanak. Ez plusz stratégiai tanácsadói költséget jelent, de a beruházási méretekhez képest valóban „aprópénzről” beszélünk, ahogy mondani szokás. A projektek biztonsága már a válság előtt is fontos volt az ingatlanszektorban, de 2021-től még jobban át kell gondolni az építkezéseket, és azokat még inkább kiszámíthatóvá és tervezhetővé kell tenni. Ebben a helyzetben nagy felelősség hárul a tervező cégekre.