Abban mindenki egyetért, hogy 2020 jelentős mértékben változtatta meg az emberek gondolkodását. Azzal kapcsolatban már vannak „szakmai viták”, hogy ez a változás maradandó-e vagy átmeneti, és ha átmeneti, akkor milyen időtartammal kell kalkulálni e téren. Az igazán jó üzletemberek azonban nem is az időtényezőre koncentrálnak, hiszen pontosan tudják, hogy most kell saját és vállalkozásuk sorsával kapcsolatban döntéseket hozniuk. A döntéshozatal, a motivációs rangsorok drasztikusan átrendeződtek, nyilván érthető módon. Az egyik leginkább szembetűnő változás pedig a „tervezhetőség” iránti igény. Vagy hívjuk vágynak inkább? Az ingatlanberuházások területén semmiképp nem a vágy a megfelelő szó. Konkrét elvárások vannak azzal kapcsolatban, hogy az ígérvények teljesüljenek, és a befektetések jól tervezhetők legyenek. Pandémia ide, vírus okozta válság oda.
„Budget maniac”
Ha valaki dolgozott már valamirevaló cégnél, akkor pontosan tudja, hogy a „budget” szent dolog. Már fiatal menedzser korban megtanuljuk, hogy nem feltétlenül az a fontos, hogy nagy eredményeket hozzunk – ítélkezhetünk kedvünk szerint – hanem az, hogy az általunk ígért számokat produkáljuk. Ekkor ugyanis kiszámíthatók vagyunk, lehet tervezni velünk, és megbízhatók vagyunk. Vannak olyan gazdasági szektorok persze, ahol ennek a jelentősége csökken, máshol pedig jelentősen megnő. Az ingatlanszektor mindig is ez utóbbiak közé tartozott, hiszen azon túlmenően, hogy komoly pénzek vannak terítéken, a megtérülési idő is hosszabb az átlagosnál. Ráadásul van egy komoly mentális faktor is ezzel kapcsolatban. Amíg egy IT fejlesztéssel kapcsolatban könnyen elfogadjuk, hogy a dolgok változnak, hiszen egy dinamikus, technológiaközpontú iparágról van szó, az ingatlanok esetében a stabilitás mindent visz. Ki szeretne egy „mozgó házban” lakni? Túl butának tűnik a példa? Lehet, sőt, biztosan az! Csakhogy az emberi döntéshozatal is így működik. A legnagyobb projektekbe is a magánéletünkből hozunk elemeket, amikor konkrét döntésekről van szó. Igaz, csak a nagyon fontos döntéseknél van így. De hát egy ingatlanberuházásnál ez sem megnyugtató, hiszen akkor visszaugrunk arra a kérdésre, hogy ebben a szegmensben nagy összegeket kell megmozgatniuk a befektetőknek. Nem csoda hát, ha egyfajta „mánia” jellemzi a beruházókat azzal kapcsolatban, hogy „ne érje őket meglepetés”. Ez mint alap elvárás szerepel a terítéken. De akkor egyszerű a helyzet a „befogadó oldalon”, hiszen pontosan tudja mindenki, hogy milyen elvárásnak is kell megfelelni. Ez így igaz. És bár így van, az elmúlt évtizedekben a „budget tartása” mégis mintha egyre nehezebb feladat lenne a piaci résztvevők számára. Az ingatlanberuházók oldalán pedig szinte rendszeressé vált a „még szükség van pénzre” mondatok higgadt menedzselése. A megbízhatóság romlásához persze hozzájárult az ingatlanpiac komoly fejlődése is bizonyos lokációkban, hiszen amikor szinte munkást nem lehet találni a projektek kivitelezéséhez, mert annyi a megbízás a piacon, akkor melyik beruházó merné a hangját felemelni csak azért, mert éppen 10-20%-kal el lett kalkulálva a pénzügyi terv? Na és? De készen lesz a projekt.
Megbízhatóság
Sokan úgy gondolják, hogy maga a szakma megbízhatatlan, és tudomásul kell venni, hogy így vannak kódolva a szakemberek ezen a piacon. Abban van is igazság, hogy csak mert valaki a legjobbat akarja kihozni egy tervből, és mindent elkövet, hogy tökéletes pénzügyi számításokat végezzen, korántsem jelenti azt, hogy azt meg is tudja tenni. Az akarat mellé komoly szakmai tudás kell párosuljon a megfelelő végeredményhez. A költségek 80%-a a tervezőasztalon dől el, minél korábbi fázisban hozzuk meg a megfelelő döntést, annál nagyobb pozitív hatással vagyunk a projektre. Ez rendkívül nehéz, hiszen még az út elején tartunk, de már látnunk kell a teljes képet. Ehhez komoly tervezési tapasztalat, a hatékony modellek alkalmazása, valamint a technológiák és gyártók mély ismerete szükséges – magyarázta Pohl Ákos, a Hearture alapítója, tartószerkezeti szakértő. De a megfelelő tudás birtokában elvileg nem lehet tévedni. Tehát ha egy ingatlanbefektető megbíz egy megfelelő színvonalú tervezőirodát, akkor joggal várja el, hogy jó munkát kapjon, reális tervek keletkezennek, és a beruházási összeg ne változzon jelentős mértékben. „Egy budget tervezés esetében mindig számolni kell azzal, hogy új elemek léphetnek be a kivitelezésbe, új körülmények keletkeznek, tehát van egy elfogadható hibaarány, ez nagyjából 6-8%. Viszont egy tervezőirodának, még ha szakmailag valóban jók is, nem feltétlenül kell rendelkeznie olyan specialistával, aki a budget kiszámíthatóságát növelni tudja. A mi esetünkben is arra dedikált két szakember végzi a „budget guidance” stratégiai tanácsadásunkat. Több szakemberünk van, akik jó terveket tudnak összeállítani, jól tudnak kalkulálni, de annak valódi megbízhatóságának vizsgálata már egy másik szint. Ennek is köszönhető, hogy a mi szakmánkban egyre több az olyan megrendelés, amikor a konkrét tervezést és annak felülvizsgálatát teljesen elválasztják egymástól a beruházók, és tulajdonképpen egy magasabb szintű szakmai kontrollt alakítanak ki ezzel” – értékelte az ügyvezető. Persze fontos ebben az esetben, hogy a konkrét tervezést végző és az azt felügyelő szakemberek ne legyenek függőségi kapcsolatban egymással, viszont mindketten a beruházásért felelős elsőszámú vezető felé riportáljanak. Ez plusz stratégiai tanácsadói költséget jelent, de a beruházási méretekhez képest valóban „aprópénzről” beszélünk, ahogy mondani szokás. A projektek biztonsága már a válság előtt is fontos volt az ingatlanszektorban, de 2021-től még jobban át kell gondolni az építkezéseket, és azokat még inkább kiszámíthatóvá és tervezhetővé kell tenni. Ebben a helyzetben nagy felelősség hárul a tervező cégekre.